419限购新政后济南迎首轮土拍 房企带无人机长清看地

5月15日，长清区3宗共约230亩土地将迎来交易，目前已有济南本地和外地多家房企对地块有意并且带无人机实地踏勘。据了解，这也是“4·19”限购加码后的首轮土拍。截至12日下午5点，待拍卖地块已有多家房企进行了八九轮的出价，预示着下周一的厮杀或不可避免。土拍前的长清楼市是什么状况?11日，记者实地探盘，发现长清市场面临房源紧缺、房价上涨、土地供应少等窘况。

房源·无房可售

3个月仅俩项目开盘加推，买房要等两三个月

11日下午，记者走访长清区多个售楼处后了解到，与济南市区的项目一样，长清区很多楼盘也面临无房可卖的局面。虽然部分高端洋房、别墅项目都有不多的房源在售，但在普通住宅市场，有房源可售的项目寥寥无几。

比如，山东高速绿城兰园从去年11月份开始就处于无房可卖的状态，预计今年7月才会加推新品;恒大绿洲从今年3月开始也处于断货状态;中建长清湖无高层房源在售，未来将推住宅公寓;名流华第去年住宅已清盘，目前只有商办公寓在售。根据代理机构监测统计，从2月份到现在，长清区仅有两个项目开盘加推，其中，中建长清湖推出了两栋楼共100多套房源，汇侨城推出了一栋楼90多套房源，去化均不错。目前，汇侨城在售的是一期13号楼，共90多套房子，现在剩10多套房源。与其相距不远的长兴美郡仅有一层和顶层约10套房源在售，卖完便清盘。

【分析】熟悉长清市场的业内人士称，去年8月份以来，长清区楼市热度攀升，住宅去化率加快，库存房源大量减少。而在去年“12·26”调控新政出台后，项目的施工速度难以达到预售许可条件，拿证难导致可供应的房源下降。

房价·水涨船高

轨交R1线等多重刺激，有楼盘半年多价格翻番

长清楼市自去年8月以来明显升温。以中建长清湖为例，该项目在去年8月销售均价约4900元/平方米，平均去化每月仅40套左右;而在今年4月初的开盘中，共推出108套新房源基本售罄，价格则达到了8500元-9000元/平方米。汇侨城从去年4、5月份的5100元/平方米涨到今年春节前6900元/平方米，再到现在的8300元/平方米。

【分析】上述这位熟悉长清市场的业内人士介绍，济南第一条轨交R1线长清段去年进展顺利，这一利好是导致长清楼市升温的直接原因。此外，去年10月开始，济南重启限购后，市内六区遭遇限购，而生态环境宜居的长清并不在列。这让很多被限住的刚需购房者和投资客抓住机会，转向价格较低且不在限购范围的长清区。

土拍·一触即发

开发商云集长清看地，还没开拍报价已八九轮

相比济南主城区和章丘区，近几年长清区的土地市场一直较为冷清。据统计，从2014年至2016年，长清区共有11宗住宅用地成交，主要分布在新老城结合处，基本都是底价成交。其中，2014年出让的文昌片区两宗地块遭遇了流拍。今年4月中旬，长清区挂出3宗居住用地，共约230亩，全部位于文昌街道。此次长清供地虽然量小，但出让地块在轨交R1线以西，可由丹桂路直达R1线前大彦站，轨交优势明显，这对开发商来说非常有吸引力。11日下午，记者在实地探访过程中遇到一柿子园村村民，据其称在土地出让后不久，就有不少开发商去现场看地，有的还带着无人机到现场航拍。

【分析】根据“4·19”新政，居住用地出让溢价率达到100%以上(含)的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可;溢价率达到150%以上(含)的，项目竣工验收通过后，方可申请办理商品房预售许可。待出让地块中，有两宗捆绑出让，一宗单独出让，截至12日下午5点，在济南市国土资源局网上交易系统，待拍卖的地块下，报价已分别达8轮和9轮。记者了解到，有意拿地的开发商不仅有本地企业，还有想要进入济南市场的外地企业，新政将“理性竞价”列入调控政策，但从目前来看，一场厮杀或不可避免。今年3月初以来，济南已有两个月没有进行土拍，此次多家开发商云集长清看地，结果如何值得关注。

●去年“9·21”土拍后的济南市场

主城区起始价成交章丘拍地最激烈

○2016年“9·21”土拍位于郭店的2016-G82号地块经过311轮厮杀，109亩地从1.47亿拍到12亿多，溢价719%。

“10·31”土拍高新区徐家地块历经266轮竞价，最终以溢价265%成交;文庄片区两地块溢价率也在200%以上。

“11·30”土拍槐荫区八里桥B地块和工业北路75号3宗地块溢价率均超过160%。

“11·30”土拍结束后至今济南主城区几次土地交易集中在鹊山片区和CBD区域，绝大部分为起始价成交。

“12·29”土拍章丘迎来撤市设区后首轮土拍，2宗土地经过346轮争夺被一当地房企竞得，溢价率110%。

○2017年“2·20”土拍章丘区新年第一次土地出让，位于山大新主校区附近的3宗地，经过6家房企314轮激烈竞拍，最终由一进入济南市场的新贵竞得，溢价率177%。