济南限购为何再升级？巩固调控成果 防房价反弹

26日傍晚，济南市政府网发布《我市出新政促进房地产市场持续平稳健康发展》，规定本市户籍家庭限购2套住房。非本市户籍家庭在济南市限购1套住房(需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明)。济南史上最严厉限购政策出台。在限购、限价、限售、打击炒房客等方面都做出明确要求。这些条款将对济南的房地产市场产生怎样的影响?对于防止房价反弹的效果有多大?业内多位人士做了详细解读。

刹住炒地风 明确禁止借钱拍地

此次调控,进一步强化了对竞买居住用地(含兼容居住用地)资金来源的管控。《通知》要求,将竞买资金管控要求列入土地挂牌出让文件和出让合同,竞买人所有竞买土地资金(包括竞买保证金、土地成交价款等)全部为自有资金。

今年6月底,帝华拍得唐冶地王,推高东部房价,但是土地款迟迟无法付清。11月16日,帝华被扣2.25亿元保证金,并被纳入黑名单,两年内不得在济南拿地。

据了解,早在11月中旬,国土局在土地挂牌文件中已经规定,土地竞买人签署承诺书,竞买资金只能是自有资金。11月29日,国土局发布《关于申报竞买资金的重要通知》,进一步加强对自有资金的管控。

业内人士指出,之前的规定是依附于单独的地块之上的,随时有可能取消,而此次限购政策将这一规定明确下来。

根据此前的公告,购地资金包括土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款,这些资金必须为竞买人的自有资金,其中竞买保证金不能属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金。以后,竞拍土地必须提交竞买资金承诺书,一旦违规,将被严惩。

业内人士认为,此举对实力有限的小开发商以及高杠杆、高周转的开发商来说,将增大他们的拿地压力。“谁有钱拿地,谁就会活下去,否则处境堪忧。”通过提高购地门槛,也可以降低土地市场的风险,刹住炒地风。

明年上半年 楼盘促销有望增多

国家统计局的数字显示,从2015年8月起,济南新房价格已环比连涨16个月。

济南在9月底与10月初接连出台限购政策,市场降温明显,涨幅回落了近两个百分点。不过,限购政策出台后,济南房价依然坚挺,均价保持在万元以上,每月环比上涨二三百元。两轮调控之后,10月31日依然拍出9436元/平方米的楼面价,说明土地市场热度依然不减。

11月70个大中城市新建商品住宅价格指数中,济南环比涨幅1.1%。其中,11月下半月在15个一线和热点二线城市中,济南新房环比上涨0.9%,位列第一。在此背景之下,济南的楼市依然有调控空间。因此,在近期郑州、武汉等出台新的调控政策之后,济南的调控政策也出台了。

业内人士认为,此前房价有反弹的苗头,这是对之前调控成果的巩固,此次限购对房价是不小的限制。“对房价影响很大,明年上半年说不定有撑不住降价的,一转年可能就有大促销。”一业内人士预测,“此外影响了老百姓的心理预期。”

对开发企业来说,此次限购政策将给市场带来一定程度的调整。“购买人群被限制了,购房者基数减少,成交量会下降。”一不愿透露姓名的开发商表示,“限购政策将引导市场回归理性,让购房者理性购房。”

不过,市场不会忽然一下子冷下来。“这次政策对于市场的影响是平稳的,不会有太大起伏。”一不愿透露姓名的开发商指出。他表示,10月初限购政策出台后,济南房地产市场的热度大概下降了一个月,而到12月之后,成交量和价格有一定反弹。“这说明需求量还是有的,刚需在释放。”

因此,此轮调控之后,市场将趋于理性,购房者也趋向理性。业内人士表示,预计此后房价将经过一到两年的调整周期,“大环境改变了,房价稳定下来,对购房者是好事。”

限外地炒房客 打击倒号赚差价

政策规定,非本市户籍家庭在济南限购1套住房,需提供连续24个月以上在市区个税或社保证明。业内人士表示,此举意在打击外地炒房客。“像从北京、上海来的一批炒房客,如果没有社保证明,就买不了房子了。这部分人群可能在购房者中占15%。”这比2011年济南出台的限购政策更加严苛。

今年9月份,在济南东部某楼盘开盘时,炒房客开盘现场公然加价卖号,摇到号后公然加价3万至15万不等倒号。在此前记者采访中,一位购房者上午刚在千余名购房大军中摇到号,下午就把信息挂在了中介公司转手赚差价,一个号加价3万元。

这名购房者摇号前交了认筹金,摇到房子后跟开发商签了定金合同,根据合同约定,要在7天内交齐首付款。购房者还没有跟开发商签订正式的商品房买卖合同,只更改认购阶段的合同就可赚取差价。这种情况是很典型的短期投资,倒个楼号就能赚差价。

新规第四条要求,加强市场监管,严格执行限购政策。

“炒号、倒号的情况确实存在,比如开发商内部人员拿到低价房源预留,然后通过各种手段倒卖赚取差价,哄抬房价。这种行为不利于市场稳定,需要严厉打击。”业内人士说。

不过,业内人士也分析,此举可能“误伤”一些真正想买房的人。“我在济南做小生意,户口在老家,没有在济南,也没有单位给交社保,以后要想在济南买房就被卡住了。”市民王先生强调。

济南为何调控再升级?巩固调控成果 防房价反弹

“虽然济南市房地产市场调控要再次升级的消息已传闻很久，但出手这么‘快、准、狠’，还是有点出乎意料。”12月26日晚8时，济南市政府出台今年9月底以来的第三道“调控令”后不到一小时，一位在济南市深耕多年的房地产公司的销售总监李辛(化名)在接受记者采访时说。

应该说，济南市政府今年9月28日出台的《关于保持房地产市场持续平稳健康发展的通知》，从加大土地供应、提高竞买保证金、缩短土地出让价款缴纳时间、严格商品房预售许可管理等方面入手;10月2日出台的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，从“限购”和提高首付比例入手，对稳定7月份以来部分区域出现房价非理性上涨的济南房地产市场来说，起到了立竿见影的效果。

据国家统计局11月18日发布的10月份国内70个大中城市住宅销售价格统计数据看，济南市10月新建商品住宅价格指数环比上涨3.4%，实现“十五连涨”， 但与9月份环比上涨5.2%相比，涨幅明显收窄。尤其是下半个月，环比仅仅上涨0.2%，上涨幅度可谓快速回落。

“由于上半年供地较少，在进入8、9月份后，借助部分重大城市基础设施项目的开工，以及超大投资项目的引进落地，济南市东部房地产市场开始出现较大波动，过热特征明显，再加上部分房企散布虚假信息、编造虚幻预期、哄抬房价、误导消费，导致部分购房者盲目跟风、听信谣言，投机心理浓重。这在济南过去是极少出现的，折射出了市场的这种不理智、不冷静、不成熟的自然属性。”济南市统计局党组副书记、市社会经济调查局局长苑子建此前在接受记者采访时表示，“济南市在国庆节前后有针对性的出台并实施了调控措施，是及时的、必要的，力度也是合适的，对正确引导预期，抑制房地产过度投资(或者说投机)也是有积极作用的。”

同期数字也印证了苑子建的观点。今年前十个月，济南市商品房销售面积1198万平方米，增长31.6%，其中住宅增长49.6%，商品房销售面积已超过去年全年总量;商品房待售面积182.6万平方米，比一季度和上半年分别减少41.2、2.7万平方米。记者掌握的最新数字是，前三季度，济南市新建商品房去库存周期约11.1个月，较年初缩短了4.3个月，去库存效果显著。

但在房价回归理性的同时，济南市的土地市场仍然高烧不退，房地产开发企业拿地的热情超出了政府的预期。10月31日9时至9时30分，是15宗1450亩国有建设用地使用权、也是两道“调控令”出台后的首次住宅用地网上挂牌出让时间，由于采取的是按照价高者得原则确定竞得人的办法，引来了众多房地产开发商的追捧，以致济南市国土资源网上交易系统出现崩溃。特别是位于市中区文庄片区的两块居住用地经过111轮的竞价，成交价31.65亿元，溢价率131%，楼面均价9436元/平方米，就连业内不少开发商也连喊“疯狂”。

“土地卖了个好价钱，按说是件值得高兴的好事，但对政府来说却潜藏着隐忧。因为土地价格高涨必须会影响人们对未来房价高涨的心理预期，对济南房地产市场的稳定健康发展并不是一件好事。”当时济南市某主管部门负责人在接受记者时就表示，政府对此不会袖手旁观，不排除再次出手调控的可能。

“此次济南市出台第三道‘调控令’的时机也拿捏得非常巧。”李辛告诉记者，一是国内部分城市如杭州、郑州等已经出台了调控“升级版”，二是前不久闭幕的中央经济工作会议，鲜明地提出了“房子是用来住的，而不是用来炒的”。另外，国家统计局于12月19日发布了国内70个大中城市11月份住宅销售价格统计数据，也应该是济南市调控再升级的直接和主要原因。

国家统计局发布的数据表明，济南市11月份环比上涨1.1%，不但继续领跑省内列入统计的四个城市(青岛环比上涨0.2%，烟台环比上涨0.5%，济宁环比上涨0.3%)，而且在国内70个大中城市中，仅比西安的1.7%、武汉的1.6%和长沙的1.5%稍低，列第4位。在国家统计局特别列出的11月下半月15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格变动指数对比表中，济南市环比上涨0.9%，位列第一位。这让济南市明显感到了继续稳定房价的压力。

“正如济南市政府在通知中所说的，此次加大房地产市场调控力度是为了巩固调控成果，防止房价反弹，确保房地产市场稳定，维护群众利益。”一位业内专家在接受采访时告诉记者，此次济南市从限购升级、强化竞买土地资金来源管控及商品房预售管理、网签备案管理等入手，对房地产市场的调控可以说是全面的深度的，对未来省城房地产市场的影响也是很大的。“在上次出台限购令后对单身或离异人士开具购房证明还未理顺的情况下，此次调控对想在济南购房的非本市户籍家庭，又设定了提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明的条件，门槛相对还是比较高的，对那些初来济南创业打拚的外地人士将影响最大。”

来源：济南网络广播电视台